Недвижимость премиум-класса

15Владельцы недвижимости премиум-класса хотят знать, сколько стоят их активы

В отличие от прочих рынков недвижимости, на рынок элитного жилья политика влияет сильнее, чем экономика. Наиболее существенные перемены на нем происходят, как правило, при смене украинской потребительской элиты. При этом смена элит, как правило, не приводит к скачку цен на жилье. Как известно, президентские выборы в Украине должны состояться в марте 2015 г. (впрочем, вследствие последних трагических событий в Киеве не исключены досрочные президентские и парламентские выборы. — Ред.). Тем не менее уже в конце октября 2013 г. на рынке «старого», очень дорогого жилья наблюдался всплеск предложения. Полезно напомнить, что потребители с толстыми кошельками в основном предпочитают новое жилье.

 

Что это было

Аналитики, ссылаясь на данные риелторов, утверждают, что с конца октября и до середины декабря 2013 г., по сравнению с аналогичным периодом 2012 г., количество предложений о продаже квартир стоимостью более чем $500 тыс. в центральных и прилегающих к центру районах столицы увеличилось на 30%. Собственники такого жилья, уверяет Дмитрий Шостя, начальник отдела продаж жилого комплекса ParkStone (застройщик — ЧП «Металл-сервис»; г.Киев; с 2010 г.; 20 чел.), выставляли на продажу элитные объекты по $7-15 тыс. за 1 кв.м. Потенциальные покупатели приходили, торговались и были случаи, когда добивались даже 40%-ной скидки. Если же собственники были не готовы продавать быстро и дешево, они снимали свои предложения. По словам эксперта, в тот же период активно начали выставлять на продажу и вторичную элитную загородную недвижимость. «Чаще всего предлагали дома в Обуховском и Бориспольском районах общей площадью более 350 кв.м и участками площадью более 30 соток, с высококачественной отделкой и дополнительными постройками на территории. Рыночная стоимость таких объектов превышает $1 млн», — утверждает г-н Шостя. Схожая  ситуация и в городах-миллионниках. Например, по словам Елены Манжос, члена совета директоров компании «Харьковское агентство недвижимости» (консалтинг и риелторские услуги; с 1996 г.; данные о количестве сотрудников не предоставлены), в ноябре-декабре 2013 г. предложений вторичного элитного жилья в Харькове стало больше на 23%, желающих его приобрести — на 32%, а цены — на 2,5%.

В начале этого года все как будто успокоилось. По словам г-на Шости, по состоянию на середину января 2014 г. 40% объектов из предлагаемых в ноябре-декабре 2013 г. были сняты с продажи. Поэтому некоторые эксперты полагают, что имел место некий сезонный всплеск предложений без четкой мотивации. Впрочем, существуют и другие версии произошедшего. Например, специалисты по «элитке», ссылаясь на статистику онлайн-ресурса Slando, согласно которой в 2013 г. предложение о продаже элитной недвижимости, в частности, в Крыму (стоимость более $1 млн за объект) превысило спрос, считают, что ее хозяева не связывают свое будущее с Украиной. По словам Лоры Ким, учредителя агентства недвижимости ALL Star ReaLty (г.Киев; с 2009 г.; 7 чел.), владельцы бизнеса, которые пострадали после 2010 г., стараются не «замораживать» капитал внутри страны, поэтому сначала избавляются от недвижимости. «Чтобы быстро уехать за границу в случае необходимости, те, кто раньше приобретал либо строил жилье в Украине, сейчас его арендуют»,- резюмирует г-жа Ким.

Согласно другой версии, более реалистичной, предновогодний всплеск предложения на рынке «старого» элитного жилья связан с желанием его нынешних владельцев прицениться или, если можно так выразиться,»прощупать» рынок, чтобы знать, сколько, в случае необходимости, можно будет выручить за свой актив. Тем более что, по мнению Артура Оганесяна, международного эксперта по риелторским технологиям (технологиям (г. Киев; с 1993 г.), сейчас нет собственников, знающих цену своих объектов. Более того, их реальную рыночную стоимость не могут назвать ни оценщики, ни специалисты по финмониторингу, ни налоговики, ее знают только практикующие риелторы, по крупицам собирающие конфиденциальную информацию о состоявшихся сделках в данном сегменте. «Для инвесторов высвобождение денег из крымской недвижимости и вложение в дорожающую недвижимость во Флориде, например, — это вопрос сухого расчета. Промедлишь — потеряешь! Но таких прагматичных владельцев очень мало. Для остальных это вопрос демонстративного потребления. Отсюда нежелание годами принять текущие реалии рынка и зафиксировать убытки, связанные с приобретением недвижимости в 2007-2008 гг. на «перегретом» рынке», — говорит г-н Оганесян.

 

Влияние

Рынок вторичного элитного жилья в Украине по определению является наиболее инертным. Во-первых, потому, что такого жилья в принципе мало. Транзакции с такой недвижимостью, включая и новое жилье премиум-сегмента (или «делюкс»), составляют не более 2-3% в общем объеме реализации на рынке жилья в целом. При этом так называемых открытых сделок (путем размещения объявлений, информации в базах данных агентств недвижимости) — 10-20%. Дело в том, что купля-продажа «элитки», бывшей в употреблении, как правило, сопровождается юристами, и в газетах и интернете подобные объекты рекламируются нечасто. Следует учесть и то, что потенциальные покупатели «отбраковывают» морально устаревшие жилье премиум-класса. Собственники же вторичного жилья, стремясь «отбить» вложенные деньги, держат высокую цену на квадратный метр. Поэтому минимальный срок экспозиции (представления на продажу) такого объекта составляет шесть месяцев. В среднем же элитное жилье продается в течение года, но на практике может «зависнуть» и на несколько лет. Поэтому реализацией такой недвижимости риелторы почти не занимаются, понимая, что получить комиссионные с такого продавца практически нереально. По словам Артура Оганесяна, логика реализации уникальных объектов и передовой опыт стран с развитым рынком  риелторских услуг подталкивают брокеров к созданию так называемого мультилистингового сервиса (система партнерства агентов по продвижению продаваемого объекта, позволяющая делить комиссионные, полученные от его собственника). Как рассказал г-н Оганесян, при грамотном применении такой системы любой объект можно продать по максимальной рыночной цене за 2,5-3 месяца. Более длительные сроки — это прямые убытки. «У собственника должна быть сильная мотивация. Например, он имеет на примете альтернативный объект вложения денег — мечту всей своей жизни или выгодную спекулятивную инвестицию либо же наступает срок выплаты долгов, связанных с бизнесом. Но в большинстве случаев достаточной мотивации расставаться с объектом нет, как нет и доверия к профессиональной консультации честного риелтора… Поэтому «хотелки» продавца зачастую отличаются от рыночных цен на 20-35%, и такой объект стоит на стагнирующем рынке годами», — полагает г-н Оганесян.

Если же собственники вторичного элитного жилья цену не снижают, покупатели переходят на рынок «первички». На нем, по словам г-жи Манжос, квартиры с самой удачной планировкой «уходят» в течение трех месяцев. Тем более что застройщики стимулируют сбыт привлекательными условиями, такими как аренда с правом выкупа, беспроцентная (в случае покупки квартиры на стадии строительства) рассрочка или плата за рассрочку в размере примерно 10% от суммы долга — если срок выплаты превышает срок строительства. Плюс одаривают покупателей золотыми изделиями, проектами дизайна интерьера и т.п. Недостатком же рынка первичного дорогого жилья является несоответствие реализованных проектов критериям элитного жилья. Например, в Киеве к элитному жилью можно отнести не более двух десятков объектов. При этом еще по 30 критериям они относятся к объектам бизнес-класса, но продаются по цене элитного жилья. Что, в частности, отпугивает иностранцев. «Элитная недвижимость в Украине переоценена. Покупать в Украине жилье, чтобы здесь зарабатывать, могут только россияне, которые диверсифицируют свои риски, связанные с работой в своей стране», — считает г-жа Ким. Что же касается наших соотечественников,то ввиду политической нестабильности решения о покупке-продаже могут быть отложены лишь на время. Возможно, их успокаивает то, что и в странах, покупка недвижимости в которых традиционно интересует состоятельных украинцев (в Греции, Испании, например), тоже неспокойно.

 

Туманно

И все же в связи с резким обострением на прошлой неделе обстановки в Украине делать какие-то прогнозы — дело неблагодарное. С одной стороны, по словам Руслана Земляного, начальника отдела маркетинга компании Stolitsa Group (г.Киев; строительство жилой недвижимости; с 2009 г.; около 300 чел.), застройщики отслеживают динамику спроса на строящееся элитное жилье. С другой стороны, успешной его реализация может быть только на последних стадиях готовности объекта (ведь чем дороже объект, тем меньше желающих рисковать), поэтому застройщик должен располагать мощными финансовыми резервами плюс, по возможности, диверсифицировать риски за счет, например, строительства жилья эконом-класса. Если же начнется вторая волна прироста предложения на рынке вторичной элитной недвижимости, то это может внести коррективы в планы застройщиков. Как показал опрос, пока они планируют вводить в эксплуатацию уже построенные объекты.


Похожие статьи