Покупка загородной недвижимости

zagorodВопреки ожиданиям продавцов загородной недвижимости, за год спрос на нее так и не вырос. «Ничего не изменилось. Сделки бывают, но нечасто», — говорит Олег Хомко, руководитель проекта коттеджного городка «Севериновка» (застройщик — компания «ДИО групп»; г.Киев; строительство; с 2005 г.; данные о количестве сотрудников не предоставлены). «Рынок переживает стагнацию, в основном обусловленную напряженностью в стране, поскольку большинство покупателей приняли решение дождаться стабилизации ситуации после президентских выборов», — соглашается Виталина Медяная, директор по продажам коттеджного поселка Green Hills (проект инвестиционного фонда Dragon-Ukrainian Properties and Development; Великобритания; инвестиции в недвижимость; с 2007 г.; данные о количестве сотрудников не предоставлены).

В месяц в Киевской области, по разным оценкам, продается около тысячи домов, причем около 30% из них — в коттеджных городках, остальные — это обычные дома в поселках и деревнях, где наличествует какая-никакая инфраструктура. В «нестоличных» регионах ситуация еще хуже: от возведения коттеджных поселков там в большинстве случаев отказались еще в начале кризиса. Исключение составляли Одесса и Крым, но вмешалась политика.

Самой большой популярностью нынче пользуются уже готовые дома эконом-класса по $290-450 за 1 кв.м, которые подключены к электричеству, газу, водоснабжению и канализации. Приветствуются расположение поселка недалеко от леса, речки или озера и наличие достаточно развитой инфраструктуры — покупатель хочет не только охрану, но и магазин, кафе, парковку, детский садик или школу и т.д., уверяет Николай Козырев, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной     компании «Синергия» (г.Киев; технический надзор, подрядные услуги в строительстве и проектировании, инвестиционно-инновационная деятельность; девелопер проекта «Михайловский сад»; с 2007 г.; около 20 чел.). И добавляет, что многие клиенты боятся вкладывать средства в недострой.

 

Где живет недострой

Сейчас распродаются дома в коттеджных поселках, которые начали возводить еще до кризиса, когда такие проекты появлялись один за другим. Точных данных о том, сколько их существует сейчас, нет. Причина-в отсутствии четкого определения понятия. «Можно ли называть коттеджным городком шесть-восемь домов, возведенных на одном участке, которые не имеют никакой социальной инфраструктуры? А такие проекты есть, и позиционируются они именно как городки», — поясняет Сергей Позняк, директор агентства недвижимости «Каштан 2000» (г.Киев; с 2005 г.; 40 чел.).

Хромает и методика подсчета. Одни эксперты учитывают проекты, которые находятся на «бумажной» стадии, другие -только городки, где есть хотя бы какие-то строения. Независимый эксперт рынка Ярослав Цуканов говорит, что примерно 15% объектов находятся на стадии проектирования.

В частных беседах игроки рынка около 30% строящихся поселков относят к категориям «долгострой» или «недострой». Но на законодательном уровне эти термины не регламентированы, а определить на глаз, «мертвый» ли проект, достаточно сложно. Есть примеры, когда первая и вторая очереди коттеджного городка уже построены, а реализация третьей откладывается на неопределенный срок уже несколько лет. Бывает, что дома продаются, но никаких строительных работ на участке не видно.

Конфедерация строителей Украины в опубликованном списке из 61 проблемного объекта жилищного строительства Украины упоминает только один коттеджный городок — «Олимпик-парк» — с припиской «за пять лет так и не был сдан». Напомним: этот проект был одним из самых амбициозных в Украине. ООО «Траверз-Буд» обещало создать в 15 км от Киева по

Житомирской трассе крупнейший в Европе коттеджный городок на 1030 домов. Строительство было начато в 2007 г. Бизнесменов подвела популярная в докризисные годы схема: вырученные от продажи домов деньги вкладывались в покупку земельных участков и в другие проекты. Сказалась и ссора соинвесторов: украинского банкира Николая Лагуна и российского финансиста Кирилла Дмитриева. Говорят, имело место и обычное воровство. Как пояснил корреспонденту ревизор, нанятый одним из собственников, «около 2 млн грн. просто канули в Лету». Сейчас господа Лагун и Дмитриев выясняют отношения в судах, проект продан депутату-«регионалу» Владиславу Лукьянову, но строительство так и не возобновилось.

Среди «замороженных» проектов эксперты называют также FoVest Park, «Немецкую слободу», и др. пытался перепроверить эту информацию, но указанные в контактах соответствующих объектов телефоны либо не отвечали, либо оказывались отключенными. Попутно выяснилось, что уже не существует и компании-застройщика одного из городков.

Помимо недостроев, существуют и другие внутренние факторы, которые отпугивают покупателей от коттеджных городков. Дело в том, что в период кризиса многие застройщики были вынуждены частично отказаться от запланированной социальной и коммерческой инфраструктуры. «Уже сейчас нередки случаи отказа от строительства в городке обещанных школы или торгового центра. Причины — недостаточный спрос на домовладения и, соответственно, отсутствие экономической целесообразности в возведении отдельных (отличных от существующих в соседнем селе) инфраструктурных объектов», — поясняет Дмитрий Шоста, начальник отдела продаж жилого комплекса Park Stone (ЧП «Металл-сервис»; г.Киев; строительство; с 2010 г.; 20 чел.).

Многие застройщики пытались экономить на строительных материалах и вместо обещанного кирпича построили дома с применением более дешевых технологий, что тоже не вызывает особого восторга у потенциальных покупателей.

Однако основная причина стагнации рынка, конечно, внешняя. «Наш рынок является лакмусовой бумажкой экономики. Поэтому не стоит удивляться статистике продажи»,- замечает г-н Хомко.

Главная причина стагнирующего спроса — резкое обесценивание национальной валюты, курс которой снизился с 8 грн/USD в январе до 11,7 грн./USD в мае. Застройщики для реализации проектов зачастую привлекали валютные кредиты, поэтому не могут снижать цену на дома вслед за падением гривни.

Свою   роль   сыграла  и  неспокойная ситуация в стране. По словам г-на Позняка, сейчас более 50% сделок обеспечивают небольшие дома площадью не более 150-200 кв.м. Он поясняет эту тенденцию не только тем, что народ стал беднее, но и изменениями налогового законодательства. Согласно вступившему в силу 1 апреля 2014 г. Закону №1166 от 27.03.14 г. «О предотвращении финансовой катастрофы и создании предпосылок для экономического роста в Украине», налог на недвижимость будет взиматься не с жилой, как планировалось ранее, а с общей площади. В частности, владельцы жилых домов площадью 250-500 кв.м будут вынуждены платить в год налог в размере до 1%, более 500 кв.м — до 2,7% минимальной заработной платы с каждого «квадрата» сверх нормы, т.е. нижней границы площади (конкретную ставку устанавливает местный совет). Начисляться налог будет с 1 июля. Причем пока на законодательном уровне не дано определение термина «общая площадь», поэтому под это понятие могут подпасть не только технические помещения, но и хозяйственные строения на территории домовладения: сараи, флигели и т.д.

Напомним, размер минимальной заработной платы в стране — 1218 грн.

 

Механизмы активизации

Для активизации спроса игроки рынка придумывают различные ходы. «Ипотека сейчас не работает. Слишком дорога», — говорит Олег Хомко. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в апреле 2014 передние реальные ставки ипотечных кредитов на новое жилье выросли на 0,3-0,6 п.п. -до 20,4-23,6% реальных годовых в гривне в зависимости от срока займа и его вида. В наибольшей степени подорожали кредиты на «первичку» сроком на 20 лет. Их средняя реальная стоимость увеличилась на 0,6 п.п. — до 20,6% годовых.

Место ипотеки заняли рассрочки от застройщиков. Во многих проектах, даже уже построенных, часто можно встретить беспроцентную краткосрочную рассрочку на полгода-год. Заметим, что такая практика на рынке жилой недвижимости встречается почти исключительно в сегменте загородного жилья. Если же краткосрочной рассрочки недостаточно, то можно взять «заем от застройщика», который дешевле банковского, — на 5-10 лет под 7-10% годовых. Право собственности переходит к покупателю только после погашения всех задолженностей. Большинство таких займов выдаются преимущественно в долларовом эквиваленте с привязкой к ставке НБУ. «С текущей экономикой и девальвацией только самоубийца рискнет давать кредит в гривне», — поясняет управляющий директор коттеджного городка, пожелавший остаться неназванным.

Помимо рассрочек застройщики заманивают покупателей традиционными маркетинговыми программами: подарками, скидками и т.п. Например, в новогодние праздники коттеджный городок «Маєток», расположенный в Киевской области, предлагал 10%-ную скидку на внутренние ремонтные работы.

Некоторые игроки пошли от противного и предложили рынку земельные участки с уже проложенной инженерной инфраструктурой и несколько вариантов проектов домов. Например, такую схему реализуют в коттеджном городке «Вышгородська брама». Этот вариант ориентирован на покупателей, которые не могут или не хотят покупать готовый дом. Застройщики стараются ограничить сроки, отведенные на строительство дома тремя-пятью годами (за это время купивший землю должен оплатить и возведение жилья) и в случае нарушений грозят покупателям штрафами. Мол, единичный долгострой будет портить весь вид коттеджного городка. Но зачастую эти обязательства носят чисто формальный характер.

До стабилизации ситуации в стране, как политической, так и экономической, сложно давать какие-либо прогнозы, говорит Сергей Костецкий, аналитик исследовательской компании SV Development (г.Киев; с 2005 г.; 40 чел). Чтобы повысить конкурентоспособность проекта, застройщики будут стремиться побыстрее закончить текущие строительные работы. Следовательно, предложение увеличится. Спрос же может восстановиться, в лучшем случае, только через шесть месяцев после остановки «курсовых качелей» и прекращения вооруженных столкновений на территории Украины. Соответственно, цены могут снизиться. «Но это будет скрытое падение. Застройщики просто станут покладистее при индивидуальных скидках клиентам», — отмечает г-н Позняк. Сейчас при уплате наличными всей суммы покупатель может рассчитывать на дисконт в 5-10%.

«Скидки в размере 40-50% сигнализируют прежде всего о финансовых проблемах застройщика, поэтому я бы советовала очень осторожно относиться к подобным предложениям. Финансово устойчивый застройщик не продает свой продукт ниже себестоимости, предпочитая переждать период стагнации», — предупреждает Виталина Медяная.

 

 


Похожие статьи