Минувший 2016 год показал, что рынок недвижимости, несмотря на скромные темпы и отсутствие явных улучшений в экономике страны и стабилизации в политическом устройстве, оживает. Управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique Олег Перегинец специально для Forbes проанализировал положительные изменения на рынке элитных новостроек Киева по итогам 2016 года и рассказал о прогнозах на 2017-й.

Большое влияние на увеличение темпов продаж оказали, в первую очередь, три фактора: отложенный спрос; люди за три года привыкли жить в нестабильной ситуации и начали планировать свое будущее в Украине; выравнивание цен на рынке.

Клиенты, которые раньше не могли найти желаемый товар в рамках своего бюджета, благодаря корректировке стоимости квадратного метра в 2015 году смогли осуществить покупку. В то же время рынок «проседал» достаточно долго, и на протяжении 2014-2015 годов покупатели ожидали его дна.

Однако строительство новой элитной недвижимости продолжалось, и спрос, который падал в это время, заставил застройщиков подходить к девелопменту основательнее. На рынке появилось множество проектов на голову выше тех, что были построены ранее. Многие застройщики начали развивать проекты в период начала военных действий, что тоже позволило снизить себестоимость строительства и благодаря этому разработать конкурентный продукт. Когда цены зафиксировались на определенном уровне и начали понемногу расти, это стало сигналом для старта покупок.

Подавляющее большинство сделок на рынке происходит с целью личного использования в дальнейшем, то есть квартиру покупают для себя, для детей, для родителей. Тем не менее, отмечается и рост интереса инвесторов к рынку новостроек. Как правило, это приобретение площадей для дальнейшей сдачи в аренду. Наименьшее количество сделок – для перепродажи в будущем.

Нестабильность банковской системы в стране определяет единственный актуальный вариант сохранения личных денежных ресурсов у населения через приобретение недвижимости в собственность как с целью улучшения своих жилищных условий, так для инвестирования
На 1 января 2017 года общий объем предложения квартир в элитных новостройках первичного рынка составило 3607 квартир, или 341 173 кв. м в 34 жилых комплексах. Из них 309 квартир, или 47 573 кв. м в классе premium, и 3298 квартир и 293 600 кв. м, соответственно, в business. За 2016 год на рынок вышло 2058 квартир общим объемом 166 000 кв. м. Более 60% всего предложения элитного сегмента сосредоточено в Печерском районе Киева – свыше 200 тыс. кв. м, почти 99 тыс. кв. м – в Шевченковском районе.

Главные тенденции минувшего года

увеличение нового предложения;
рост темпов продаж квартир;
коррекция стоимостных показателей;
стабильный спрос на локацию Печерска и Исторического центра;
покупка квартир на объединение.
В течение 2016-го продолжалась корректировка цен в сторону понижения, однако в сегменте premium по итогам года мы видим незначительный рост среднего показателя стоимости квадратного метра на 2%, незначительный минус (-4%) на цены в классе business.

Основные причины изменения среднего показателя цен

корректировка цен от застройщика;
колебание курса доллара сказывается на гривневых ценах;
старт продаж новых объектов;
выход из продаж квартир с минимальными и максимальными показателями цен в доме;
готовность объекта.
При этом в течение года отмечались корректировки цен от застройщиков как в сторону понижения (для объектов с изначально завышенными показателями), так и в сторону повышения, (для готовых объектов с сокращающимся количеством вакантных квартир).

В 2016 году было продано 1667 квартир, или 152 314 кв. м от застройщиков элитных новостроек. Из них – 157 (18 277 кв. м) в классе premium и 1510 (134 037 кв. м) в business. Средний темп продаж квартир в месяц по каждому сегменту составил 13 квартир класса premium и 125 квартир класса business.

Стоит отметить, что в зависимости от каждого объекта темпы продаж в доме существенно разнятся – от одной квартиры в 2-3 месяца до 15-20 квартир в месяц.

Запросы потенциальных покупателей в сегменте premium концентрировались на квартиры площадью от 150 кв. м с 2-3 отдельными спальнями, видовой гостиной, просторными гардеробными, несколькими санузлами.

В business-классе – запросы по большей части на квартиры площадью до 60 кв. м с одной выделенной спальней и квартиры площадью 100-130 кв. м с двумя спальнями. Первоочередную роль играет локация квартиры.

При выборе квартиры покупатель ориентируется на ряд основополагающих характеристик объекта

Местоположение: Исторический центр, Печерск, Зверинец, Правительственный квартал.
Соответствие обозначенному бюджету. В business-классе – от $100 000 до $400 000, в premium – от $200 000 до $1 млн.
Планировочные решения: спальные комнаты с автономными ванными комнатами, просторные видовые гостиные, возможность объединения гостиной с кухней-столовой, 2-3 стороны света и т.д.
Видовые характеристики. Наибольшим спросом пользуются квартиры с «парковым» видом или урбанистические виды с высоких этажей.
Репутация застройщика.
Качество строительства.
Инфраструктура дома.
Профессиональная обслуживающая компания.
Чего ожидать от 2017 года?
Нестабильность банковской системы в стране определяет единственный актуальный вариант сохранения личных денежных ресурсов у населения через приобретение недвижимости в собственность как с целью улучшения своих жилищных условий, так для инвестирования. Именно этот фактор будет основным в поддержании спроса на рынке новостроек.

За 2016 год был принят ряд изменений в разрабатываемый генеральный план развития Киева. Определяющим нововведением для рынка недвижимости стало решение о редевелопменте промышленных зон столицы под развитие новых жилых кварталов. Некоторые проекты уже вступили в активную фазу продаж.

В дальнейшем следует ожидать увеличения именно такого формата предложения – комплексная застройка больших территорий во всех сегментах.

Девелоперы тщательнее прорабатывают детали: от функционала квартиры с проработкой зонирования до инженерных и технических решений. Такой подход определен желанием обоснованно увеличить стоимость объекта для потребителя
Положительные тенденции, сформировавшиеся в 2016 году, будут иметь свое продолжение и в наступившем году. Однако не исключены существенные изменения в распределении спроса и динамики цен за счет выхода нового предложения в обоих классах элитного сегмента.

Проекты, которые сейчас находятся на начальных стадиях и открытие продаж которых ожидается в 2017 году, уже отличаются в лучшую сторону от существующего предложения по набору квартир, планировочным решениям, выбору архитектуры и набору инфраструктуры.

Девелоперы тщательнее прорабатывают детали комплексов: от функционала квартиры с проработкой зонирования до инженерных и технических решений. Такой подход определен желанием обоснованно увеличить стоимость объекта для потребителя. Рынок ожидает появления действительно объектов-реформаторов, которые зададут новый ритм и тон всему сектору дорогой недвижимости.

По предварительным оценкам, минимальный объем нового предложения элитных новостроек в 2017 году составит свыше 200 000 кв. м, или более 2000 квартир. Также ожидается выход новых международных девелоперов, которые рассматривали рынок Киева давно и готовы стартовать. Это увеличит конкурентную борьбу и в итоге положительно скажется на продукте.

В целом можно надеяться, что 2017-й сохранит положительный вектор развития рынка и увеличит динамику темпов продаж. Старт продаж новых интересных проектов усилит конкуренцию в элитном сегменте и сможет удовлетворить спрос клиентов, еще не определившихся в своем выборе.