Як то кажуть, від в’язниці та від суми – не зарікайся: іноді люди втрачають роботу, бізнес та довіру близьких. І змушені (чи зобов’язані) продавати своє майно. Конфісковане чи заставне майно, зокрема нерухомість, може бути реалізовано трьома способами.

1. Боржники самі здійснять продаж квартири у заставі, під контролем банку добровільно продадуть свою нерухомість та повернуть борг. Так найчастіше роблять громадяни, нездатні погасити кредит на квартиру.

2. Примусовий продаж квартир через організатора торгів (біржу, аукціонний центр, Укрспецюст).

3. Продаж квартири поза публічними торгами – регламентована Законом “про іпотеку”. Відповідно до закону про іпотеку, у разі невиконання боржником своїх зобов’язань предмет іпотеки може перейти у власність банку, якщо це передбачено договором іпотеки. Банк може переоформити право власності на заставу, та був продати його від імені. Найчастіше банки оформлюють заставу у свою власність, потім передають заставну квартиру своїм структурам, які на цьому заробляють.

Підводне каміння продажу застави
Тема продажу квартири в заставі та заставного майна загалом болюча як для банкірів, так і для боржників (комісійні та ПДВ при продажі квартир, непрозорий механізм визначення вартості). Свої претензії є до системи реалізації квартир у заставі та у потенційних покупців. Існує думка, що завдяки можливості обійтися без прилюдних торгів аукціонери практикують продаж заставних квартир потрібним людям і за потрібну ціну.

Якщо право власності згідно з договором іпотеки перейде до банку, боржник втрачає будь-який контроль за квартирою в заставі і не може вказувати банку, кому продавати цю квартиру. Тому привабливі активи (наприклад, нерухомість) за ціною, нижчою від ринкової, у банків все-таки можна придбати.

Державна виконавча служба (ДВС) має свої “фішки”: наприклад, розміщення оголошень про аукціони з продажу заставних квартир у безкоштовних газетах, які до платоспроможного покупця доходять навряд. За даними ДВС Києва, на примусові аукціони з продажу нерухомості 80% квартир надходить на реалізацію за приватними боргами, 15% – за неповерненими іпотечними кредитами та не більше 5% – у кримінальних справах.

Але це лише відсоткове співвідношення. Загальна кількість цілих квартир, що реалізуються через систему аукціонних центрів, дуже мала. У Києві, за даними столичної ДВС, у середньому на аукціон виставляється одна квартира на місяць. Найчастіше передаються на реалізацію частини квартир: половина чи третина. Це відбувається через те, що заарештовані або конфісковані квартири найчастіше перебувають у частковій власності (наприклад, між членами однієї родини).

Правила проведення аукціону
За правилами, початкова ціна продажу квартири на аукціоні не може бути нижчою за 90% його вартості, визначеної шляхом оцінки. Оголошення у ЗМІ про дату проведення аукціону згідно із законом мають бути надруковані не пізніше ніж за 15 днів до його початку. Ці правила разом із тривалими термінами підготовки аукціону поза кризою роблять купівлю нерухомості на ньому дуже привабливою угодою.

Адже навіть за найсприятливіших обставин аукціон відбудеться не раніше, ніж за 6 місяців після направлення запиту про продаж квартири. Якщо відштовхуватись від сприятливої ​​ситуації на ринку, то за півроку квартири у великих містах встигає подорожчати в середньому на 10-15%. Тим часом, оцінна вартість заарештованої квартири стоїть на місці.

Проте, як ми вказували вище, кількість аукціонів із продажу квартир невелика. Справа в тому, що комісійні посередника при його проведенні становитимуть до 20% вартості квартири, виконавча служба стягне ще 5%. Відповідно, грошей, виручених на відкритому аукціоні за квартиру в заставі (за вирахуванням збору та комісійних) може не вистачити для погашення позики.

Тому для банків аукціонний спосіб продажу нерухомості невигідний – банкіри вважають за краще домовлятися з господарем заставної квартири, який втратив платоспроможність, полюбовно, тобто. продавати заставну квартиру за ринковими цінами через дружні агенції нерухомості.

У таких випадках банки забирають собі частину виручених коштів від продажу квартири в заставі, які йдуть на покриття суми боргу позичальника та пені за прострочення виплати квартири в кредит, а залишок повертають клієнтові.